Santa Rosa (2b) – La Comisión de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos del Concejo Deliberante de Santa Rosa analizará este jueves una solicitud de excepción al Código Urbanístico para habilitar un desarrollo urbanístico en el lote AUF 4B, ubicado al sur del barrio Escondido. Aunque el proyecto no presenta los cuestionamientos ambientales que rodean a otros emprendimientos en discusión, el debate adquiere una relevancia política e institucional que excede ampliamente el caso puntual.
Es que el lote AUF 4B comparte la misma categorización urbanística que el lote AUF 9B, donde se proyecta el desarrollo inmobiliario impulsado por el Santa Rosa Rugby Club y que ha generado una fuerte controversia por estar emplazado sobre una zona de recarga del acuífero Santa Rosa-Anguil, la principal fuente de abastecimiento de agua potable de la capital pampeana.
La diferencia sustancial entre ambos casos radica precisamente en el impacto ambiental. Mientras que el AUF 4B no se encuentra sobre un área sensible para la recarga hídrica, el AUF 9B sí está ubicado en un sector considerado estratégico para la preservación del acuífero. Sin embargo, desde el punto de vista administrativo y normativo, ambos terrenos se encuentran bajo la misma condición urbanística.
Qué son las áreas AUF
Los lotes catalogados como AUF (Áreas de Urbanización Futura) son sectores que aún no reúnen las condiciones exigidas por el Código Urbanístico para ser incorporados automáticamente al proceso de expansión urbana.
La normativa vigente, aprobada por unanimidad en 2023, establece que para avanzar con urbanizaciones en este tipo de áreas se requiere una excepción específica otorgada por el Concejo Deliberante mediante una mayoría agravada de dos tercios de sus integrantes, es decir, al menos ocho votos sobre los doce concejales que integran el cuerpo.
La razón es sencilla: se trata de terrenos que no son lindantes a sectores ya consolidados o que no cuentan con el nivel mínimo de infraestructura y servicios urbanos exigido por la normativa para habilitar nuevos desarrollos.
Un posible precedente
En ese contexto, la discusión sobre el AUF 4B podría transformarse en un antecedente inmediato para futuras iniciativas que pretendan urbanizar otras áreas con idéntica clasificación.
Si el Concejo avala la excepción solicitada, quedará establecido un camino procedimental concreto para la habilitación de urbanizaciones en terrenos AUF mediante el mecanismo previsto en el Código Urbanístico. Aunque cada expediente debe analizarse individualmente, la decisión marcaría una referencia política y administrativa para proyectos similares.
La situación cobra especial interés porque el debate sobre el lote AUF 9B aparece cada vez más cerca del recinto. Ese proyecto, promovido por el Santa Rosa Rugby Club y vinculado a sectores empresariales con fuerte influencia local, enfrenta cuestionamientos de organizaciones ambientalistas, especialistas y vecinos debido a su ubicación sobre la zona de recarga del acuífero Santa Rosa-Anguil.
La diferencia ambiental
Fuentes consultadas coinciden en que el expediente del AUF 4B no presenta los riesgos ambientales atribuidos al AUF 9B. Por eso, el eje de la discusión actual no pasa por la protección del recurso hídrico sino por la aplicación de las reglas urbanísticas vigentes.
Sin embargo, la eventual aprobación de esta excepción podría convertirse en una hoja de ruta para futuras solicitudes sobre otros terrenos catalogados como AUF, incluyendo aquellos que sí se encuentran en áreas ambientalmente sensibles.
Por ese motivo, lo que hoy aparece como un trámite urbanístico puntual podría adquirir una dimensión mucho más amplia. La votación que se produzca en torno al AUF 4B será observada con atención por quienes siguen de cerca el debate sobre la expansión urbana de Santa Rosa y, especialmente, por los sectores involucrados en el futuro del controvertido lote AUF 9B.
